بی‌ ملاحظه‌ ترین پیش‌ بینی قیمت بازار مسکن در 1405 و ماه‌ های پایانی 1404

در این تحلیل اختصاصی، وضعیت بازار مسکن ایران در اواخر ۱۴۰۴ و سال ۱۴۰۵ از دید فنی و اقتصادی بررسی شده است. با توجه به افزایش قیمت آهن و رکود تقاضا، رشد مسکن محدود و بیشتر ریالی پیش‌بینی می‌شود. کارشناسان آهن۱۲۳ معتقدند ترکیب سرمایه بین آهن، طلا و نقدینگی هوشمندانه‌ترین مسیر تا نیمه ۱۴۰۵ است.

برای امتیاز به این نوشته کلیک کنید!

[کل: 13 میانگین: 5]

انتشار در ۲۹ آبان ۱۴۰۴ 280 بازدید 10 دیدگاه

من سال‌ هاست در بازار آهن‌ آلات کار می‌کنم و به‌ خوبی می‌دانم هر تغییر در قیمت آهن مثل ضربه‌ ی اول یک زنگ بزرگ، صدایش مستقیم به بازار مسکن می‌رسد. بارها دیده‌ ام که با بالا رفتن نرخ میلگرد، تیرآهن و دیگر مصالح، هزینه ساخت‌ و ساز تغییر می‌کند و همین شوک، مسیر قیمت‌ گذاری املاک را هم تحت الشاع می‌دهد. اما در ماه های پایانی سال 1404 و حتم به یقین در سال 1405 قرار است تمامی معادلات بهم بخورد، و دلیل آن هم رکود بی سابقه در بازار مسکن ایران می باشد!

در این تحلیل دقیق از تیم تکنیکال آهن123، بازار مسکن را با نگاه کارشناسی، داده‌ محور و دور از احساسات و طرف کشی! بررسی می‌کنیم تا بدانیم در پایان 1404 و سال 1405 چه آینده ‌ای در انتظار این بازار است.

حقیقت تلخ قیمت ‌ها در بازار مسکن ایران

یک دهه‌ ی اخیر دوران طلایی بازار مسکن بود! جایی که بیشترین افزایش قیمت و ارزش سرمایه گذاری را کسب کرد.

روند حرکتی قیمت مسکن حتی از تورم اقصادی ایران سریع‌ تر بود که همراه با کاهش تدریجی توان خرید خانوارها شد! و در طی یک دهه میزان عرضه به تقاضا و توان خرید بسیار بیشتر شد.

تا امروز که تلمبار و به مرز رکود رسیده است!

اما نکته ‌ای که باید به آن دقت کرد، این است که افزایش هزینه مصالح ساخت (اللخصوص آهن ‌آلات، میلگرد و تیرآهن) در حال حاضر بیشتر اثر روانی روی سرمایه‌گذاران دارد تا اثر روی قیمت واقعی مسکن ها.

جدول تأثیر میانگین قیمت آهن ‌آلات بر ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در پاییز 1404

این جدول نشان می‌دهد که آهن و فرآورده ‌های آن بیش از نیمی از هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی را تشکیل می‌دهند. بنابراین هر نوسان در بازار آهن ‌آلات، مستقیم روی رفتار سازندگان اثر می‌گذارد.

پاسخ به چهار سؤال متداول این روزها درباره بازار مسکن

دانستن پاسخ منطقی و درست این چهار سوال مهم درباره قیمت بازار مسکن میتواند به تمام سرمایه گذاری های شما یک جهت مطمئن دهد! تا بهتر تحلیل کنید و هوشمندتر تصمیم بگیرید.

جا ماندن از بازار طلا بعد از خرید خانه؛ بفروشیم یا بمانیم؟

اگر خانه‌تان محل سکونت شماست، هرگز برای ورود دوباره به بازار طلا آن را نفروشید. امنیت اقتصادی خانواده مهم‌تر از سود لحظه ‌ای طلاست.

خانه اول همیشه حکم پناهگاه مالی و روانی دارد. پس حتی اگر قیمت طلا جهش کند، ماندن در ملک مصرفی انتخاب درست‌تری است.

فروش خانه دوم و ورود به سرمایه ‌گذاری جدید کار درستی است؟

اگر خانه دومی دارید که در آن زندگی نمی‌کنید، فروش آن در این دوره منطقی است. بازارهای دیگر مانند طلا، رمزارز یا حتی خرید آهن ‌آلات می‌توانند بازدهی بالاتری نسبت به نگهداری ملک در رکود داشته باشند.

دارایی غیرنقدشونده در این دوران، قفل سرمایه است؛ و نقدینگی حکم هوای تازه برای سبد سرمایه ‌گذاری دارد.

آیا بازار مسکن دوباره رشد نجومی خواهد داشت؟

در حال حاضر تقاضای واقعی به شدت افت کرده و شاخص معاملات در شهرهای بزرگ حدود 40 درصد کمتر از میانگین پنج‌ساله است.

افزایش هزینه ساخت (سیمان، آهن، انرژی) توان رشد قیمت ‌ها را کاهش داده، چون حاشیه سود سازندگان کم شده است.

رشد قیمتی در سال 1405 وجود دارد، اما از تورم عمومی و طلا عقب ‌تر خواهد بود.

آیا آزاد شدن منطقه مازندران باعث انفجار قیمت ‌ها می‌شود؟

افزایش قیمت در شمال کشور بیشتر جنبه روانی دارد تا اقتصادی.

خرید ویلا هنوز جذاب است، اما به چشم تفریح، نه سرمایه ‌گذاری.

تجربه نشان داده در شهرهای ساحلی مازندران، نقدشوندگی پایین‌ترین سطح را دارد.

جمع ‌بندی کارشناسی درباره آینده قیمت ‌ها

1. بازار مسکن در ماه ‌های آینده روند صعودی خفیف دارد اما خبری از جهش نیست.
2. افزایش ریالی به ‌دلیل تورم دارد ؛ اما افزایش واقعی ارزش سرمایه، خیر.

جدول پیش‌ بینی قیمت بازار مسکن در 1405

همان‌طور که دیده می‌شود، دیگر دوران بازده ‌های انفجاری در مسکن گذشته است. بازارهایی با نقدشوندگی بیشتر، مثل آهن و طلا، در رتبه ‌های اول سرمایه ‌گذاری قرار می‌گیرند.

ویژگی‌ های خاص بازار مسکن در این دوره

بازار مسکن از سال 1400 وارد رکودی متفاوت شده است؛ رکودی که نه از طرف عرضه بلکه از ناحیه تقاضا محدود شده است.

شکاف میان درآمد و قیمت ملک باعث شده حتی خریداران واقعی هم از بازار کنار بروند.

معاملات بزرگ تقریباً متوقف شده و پروژه ‌های مشارکتی جایگزین شده ‌اند.

نکته برای خریداران مصرفی بازار مسکن

اگر صرفاً به ‌دنبال آرامش و رفاه هستید، خرید در این مقطع تصمیم درستی است. اقساط‌ها منطقی‌اند، هزینه ساخت در حال تثبیت است و بسیاری از مالکان برای نقدکردن ملک، با انعطاف بیشتری معامله می‌کنند.

نکته برای سازندگان و سرمایه‌گذاران بازار مسکن

مدل سنتی ساخت و فروش نقدی دیگر پاسخگو نیست.

امروزه قراردادهای تهاتر آهن ‌آلات و مصالح (مثلاً تهاتر تیرآهن 16 اصفهان با زمین یا واحد نیمه‌کاره) محبوب شده و باعث گردش سرمایه می‌شود.

جدول مقایسه مدل‌ های تأمین مالی ساخت‌وساز در سال 1405

این جدول تصویری از تغییر الگوی سنتی ساخت‌وساز در ایران ارائه می‌دهد. آهن، به‌عنوان ابزار تهاتر، جای پول نقد را تا حد زیادی گرفته است.

بررسی شرایط منطقه ‌ای قیمت بازار مسکن از تهران تا شمال

در تهران، رشد قیمت مسکن در مناطق میانی (4 تا 6 و 9 تا 11) بین 20 تا 30 درصد پیش‌بینی می‌شود، در حالی‌که مناطق شمالی احتمال رشد بیشتر به‌دلیل معاملات محدود دارند.

در مازندران، رشد قیمت ‌ها به‌صورت موج‌های فصلی اتفاق می‌افتد. شمالی‌ها بیشتر به‌عنوان پناهگاه رفاهی نگاه می‌کنند تا سرمایه ‌ای.

شهرهای صنعتی مانند اصفهان و مشهد با تمرکز بر پروژه ‌های فولادی و توسعه زیرساختی، پایداری بیشتری در ارزش املاک نشان می‌دهند.

تحلیل فنی پیوند بین آهن و مسکن

بین قیمت آهن و مسکن، رابطه ‌ای تأخیری و قوی وجود دارد. به‌صورت میانگین، هر 15٪ افزایش در بهای مقاطع فولادی، حدود 8٪ افزایش در قیمت تمام‌شده ساخت را باعث می‌شود، ولی الزاماً بلافاصله روی قیمت معامله‌شده مسکن اثر نمی‌گذارد.

دلایل آن شامل چسبندگی قیمت، تعدیل قراردادها و وجود خانه ‌های آماده فروش است.

این یعنی هر اتفاقی در بازار آهن، دیر یا زود مسیر قیمتی مسکن را تغییر خواهد داد.

نگرانی‌ها و فرصت ‌های نهفته بازار مسکن برای ایرانی ها

با وجود رکود، فرصت ‌هایی برای گروهی از سازندگان هم هست!

• خرید مصالح مازاد مثل میلگرد در حجم عمده و فروش در اوج
• خرید زمین کم‌نقدساز در بافت فرسوده
• تهاتر املاک قدیمی با پروژه ‌های نوساز

اما سرمایه ‌گذاری در واحدهای آماده تحویلِ لوکس فعلاً توصیه نمی‌شود؛ چرا که بازار مصرف آن کوچک شده است.

نگاه اقتصادی به سال 1405

تورم عمومی کشور در مسیر 35 تا 40 درصد قرار دارد. در این بازه، رشد مسکن در بهترین سناریو حدود 25 درصد خواهد بود.

بنابراین کسی که امروز خانه می‌خرد، اگر هدفش مصرفی باشد ضرر نمی‌کند، ولی اگر به‌دنبال بازدهی مالی است، گزینه ‌های دیگر مناسب‌ترند.

ترکیب هوشمندانه ‌ای از آهن، طلا و نقدینگی بهترین انتخاب تا نیمه 1405 است.

بهترین تصمیم در برابر تغییرات رفتاری و قیمت بازار مسکن

در پایان، می‌توان چنین گفت:

رونق شدید در کوتاه ‌مدت بعید است.

کاهش قیمت واقعی رخ نخواهد داد.

رکود ادامه دارد اما ثبات آرامش ‌بخش ‌تر از جهش است.

برای مصرف، زمان مناسبی جهت خرید است.

برای سرمایه ‌گذاری سریع، بازار آهن انتخاب بهتری است.

بازار فولاد داخلی، اللخصوص برندهایی معتبر داخلی مثل میلگرد نیشابور و تیرآهن‌ فایکو و تیرآهن اصفهان ، همزمان با رشد تدریجی طلا در مسیر صعودی قرار دارند.

بنابراین در مسیر 1404 تا 1405، اگر قصدت آرامش و داشتن سرپناه است، همین امروز حرکت کن.

اما اگر نیتت بازدهی بالا در سرمایه است، روی بازارهای سریع ‌تر مثل آهن ‌آلات تمرکز کن!

برای استعلام قیمت روز انواع آهن آلات به سایت شرکت آهن 123 سربزنید.