هزینه ساخت مسکن در سال 1405؛ ساخت هر متر از 25 تا 60 میلیون تومان
هزینه ساخت مسکن در سال 1405 چقدر است؟ برآوردها نشان می دهد حداقل هزینه ساخت هر متر مربع آپارتمان در تهران از حدود 25 میلیون تومان آغاز می شود و بسته به کیفیت ساخت، موقعیت پروژه، نوع سازه، دستمزد نیروهای اجرایی و قیمت مصالح، می تواند تا 60 میلیون تومان و حتی بیشتر افزایش پیدا کند.
مهم ترین عامل رشد این هزینه ها نیز افزایش قیمت مصالح ساختمانی به اللخصوص مقاطع آهن، دستمزد نیروی انسانی و اختلال در زنجیره تامین است.
افزایش هزینه ساخت مسکن دیگر تنها یک دغدغه برای انبوه سازان نیست؛ بلکه به یکی از مهم ترین متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن، سرمایه گذاری و صنعت فولاد کشور تبدیل شده است.
بررسی ها نشان می دهد رشد همزمان هزینه مصالح، دستمزد کارگران، محدودیت های انرژی و کاهش ظرفیت تولید صنایع فولادی باعث شده هزینه اجرای پروژه های ساختمانی نسبت به سال گذشته جهشی بی سابقه را تجربه کند.
در شرایطی که بازار مسکن همچنان با کمبود عرضه و کاهش قدرت خرید متقاضیان روبه رو است، افزایش هزینه های ساخت می تواند روند اجرای پروژه های جدید را بیش از گذشته تحت تاثیر قرار دهد.
کارشناسان معتقدند اگر روند کنونی ادامه پیدا کند، فشار بر قیمت نهایی واحدهای مسکونی در سال های آینده نیز افزایش خواهد یافت.
هزینه ساخت مسکن در سال 1405 به چه عواملی بستگی دارد؟
برخلاف تصور بسیاری از افراد، هزینه ساخت یک ساختمان رقم ثابتی ندارد و براساس محل اجرای پروژه، نوع سازه، کیفیت مصالح، تعداد طبقات، نوع اسکلت، امکانات ساختمان و دستمزد نیروهای اجرایی تغییر می کند.
در تهران، هزینه ساخت هر متر مربع آپارتمان در ابتدای سال 1405 به طور متوسط از 25 میلیون تومان آغاز می شود اما در پروژه های لوکس یا ساختمان هایی که از مصالح با کیفیت تر استفاده می کنند، این رقم به 60 میلیون تومان یا حتی بیشتر نیز می رسد.
در شهرهای دیگر نیز هزینه ساخت تابع شرایط محلی است. قیمت زمین، نرخ دستمزد، هزینه حمل مصالح و میزان دسترسی به کارخانه های تولیدکننده آهن و فولاد از مهم ترین عوامل تعیین کننده قیمت تمام شده پروژه محسوب می شوند.
هزینه ساخت مسکن سه برابر شد؛ بازار آهن در کانون التهاب
بررسی های انجام شده نشان می دهد طی حدود یک سال گذشته، هزینه ساخت هر متر مربع مسکن از حدود 20 میلیون تومان به نزدیک 60 میلیون تومان رسیده است.
این رشد سه برابری تنها ناشی از تورم عمومی اقتصاد نیست؛ بلکه مجموعه ای از عوامل صنعتی و اقتصادی در شکل گیری آن نقش داشته اند.
طبق گزارش های منتشر شده از سوی انجمن انبوه سازان تهران، میانگین هزینه ساخت در ابتدای سال 1404 حدود 20 میلیون تومان بود. این رقم در نیمه دوم همان سال به حدود 36 میلیون تومان رسید و اکنون در سال 1405 به محدوده 60 میلیون تومان نزدیک شده است.
به این ترتیب تنها طی مدت کوتاهی، هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان حدود 40 میلیون تومان افزایش یافته؛ موضوعی که زنگ خطر جدی برای صنعت ساختمان به شمار می رود.
چرا هزینه ساخت مسکن افزایش یافت؟
کارشناسان معتقدند چند عامل به صورت همزمان موجب رشد کم سابقه هزینه های ساخت شده اند که مهم ترین آنها عبارتند از:
- افزایش قیمت مصالح ساختمانی
- رشد دستمزد کارگران و نیروهای اجرایی
- محدودیت برق و گاز صنایع
- کاهش تولید کارخانه های فولادی
- افزایش هزینه حمل و نقل
- نوسانات نرخ ارز
- اختلال در زنجیره تامین مواد اولیه
- افزایش انتظارات تورمی
همزمان با آسیب برخی صنایع فولادی و پتروشیمی و کاهش ظرفیت تولید، تامین بسیاری از مصالح ساختمانی با دشواری همراه شد. این مسئله موجب شد تولیدکنندگان هزینه های جدید را به قیمت نهایی محصولات منتقل کنند و در نتیجه هزینه اجرای پروژه ها به شکل محسوسی افزایش یابد.
بازار فولاد؛ مهم ترین عامل رشد هزینه ساخت
بازار آهن و فولاد همواره یکی از تاثیرگذارترین بخش های صنعت ساختمان بوده است.
سهم قابل توجه محصولات فولادی در اجرای اسکلت ساختمان باعث شده کوچک ترین تغییر در بازار آهن، مستقیما بر هزینه نهایی ساخت مسکن اثر بگذارد.
در ماه های اخیر علاوه بر تورم عمومی، کاهش تولید کارخانه ها، محدودیت انرژی، افزایش هزینه حمل و نقل و رشد نرخ ارز نیز فشار مضاعفی بر بازار فولاد وارد کرده است.
به همین دلیل بسیاری از فعالان صنعت ساختمان، تحولات بازار آهن را مهم ترین شاخص تعیین کننده روند آینده هزینه ساخت می دانند.
تاثیر قیمت میلگرد بر هزینه ساخت مسکن
در میان تمام مقاطع فولادی، قیمت میلگرد بیشترین تاثیر را بر هزینه ساخت سازه های بتنی دارد. میلگرد بخش اصلی اسکلت ساختمان را تشکیل می دهد و هرگونه افزایش قیمت آن مستقیما هزینه اجرای پروژه را بالا می برد.
در ماه های اخیر رشد بهای میلگرد همزمان با افزایش قیمت بتن، سیمان، حمل و نقل و دستمزد باعث شده بسیاری از پروژه هایی که براساس برآوردهای سال گذشته آغاز شده بودند، اکنون با کمبود منابع مالی روبه رو شوند.
انبوه سازان معتقدند ادامه این روند می تواند سرعت آغاز پروژه های جدید را کاهش دهد و در نهایت عرضه مسکن را محدودتر کند.
نقش قیمت آهن در تعیین هزینه تمام شده ساختمان
در سال های اخیر قیمت آهن به یکی از مهم ترین شاخص های تصمیم گیری سرمایه گذاران ساختمانی تبدیل شده است. بخش قابل توجهی از هزینه اجرای اسکلت، سقف، ستون ها و سایر اجزای سازه به قیمت محصولات فولادی وابسته است.
هرگونه افزایش در قیمت آهن آلات نه تنها هزینه اجرای پروژه را بالا می برد، بلکه نقدینگی مورد نیاز سازندگان را نیز افزایش می دهد. همین مسئله باعث شده بسیاری از پروژه ها با تاخیر اجرا شوند یا حتی متوقف شوند.
از سوی دیگر، رکود در بازار مسکن موجب شده تقاضای واقعی برای مصالح ساختمانی رشد قابل توجهی نداشته باشد. در نتیجه بازار فولاد اکنون در شرایطی قرار گرفته که از یک سو هزینه تولید افزایش یافته و از سوی دیگر تقاضا همچنان ضعیف است.
وضعیت قیمت تیرآهن و تاثیر آن بر پروژه های ساختمانی
یکی دیگر از مقاطع مهم در صنعت ساختمان، تیرآهن مخصوصا قیمت تیرآهن 16 اصفهان است که نقش مهمی در اجرای اسکلت فلزی پروژه ها دارد.
با توجه به افزایش هزینه تولید، محدودیت انرژی، رشد هزینه حمل و نقل و نوسانات بازار ارز، قیمت تیرآهن نیز مانند سایر محصولات فولادی با روندی افزایشی همراه بوده است.
از آنجا که بسیاری از پروژه های عمرانی و ساختمانی از تیرآهن 16 استفاده می کنند، هرگونه تغییر در قیمت این محصول مستقیما بر برآورد هزینه اجرای پروژه اثرگذار خواهد بود.
افزایش هزینه مصالح تنها عامل گرانی ساخت نیست
اگرچه افزایش قیمت فولاد سهم بزرگی در رشد هزینه ساخت دارد، اما تنها عامل موثر نیست.
در ماه های گذشته قیمت محصولات پتروشیمی نیز رشد قابل توجهی داشته است. محصولاتی مانند یونولیت، لوله و اتصالات که در بخش تاسیسات و نازک کاری ساختمان استفاده می شوند، در برخی موارد تا سه برابر افزایش قیمت را تجربه کرده اند.
افزون بر این، رشد دستمزد نیروهای اجرایی، هزینه ماشین آلات، حمل و نقل، بیمه، مالیات و خدمات مهندسی نیز فشار مضاعفی بر سازندگان وارد کرده است.
آینده هزینه ساخت مسکن در سال 1405
فعالان صنعت ساختمان معتقدند روند آینده هزینه ساخت به چند متغیر کلیدی وابسته است.
در صورتی که بازار ارز به ثبات برسد، محدودیت های انرژی صنایع کاهش یابد، ظرفیت تولید کارخانه های فولادی به حالت عادی بازگردد و سیاست های حمایتی دولت برای بخش ساختمان اجرا شود، احتمال کاهش سرعت رشد هزینه ها وجود خواهد داشت.
اما اگر شرایط فعلی ادامه پیدا کند، هزینه ساخت همچنان در سطوح بالا باقی خواهد ماند و حتی ممکن است پروژه های جدید با تاخیر بیشتری آغاز شوند.
تاثیر هزینه ساخت بر بازار مسکن
افزایش هزینه ساخت در نهایت خود را در قیمت فروش واحدهای مسکونی نشان می دهد. زمانی که هزینه اجرای هر متر مربع ساختمان طی مدت کوتاهی چند برابر می شود، سازندگان ناچارند قیمت نهایی واحدها را نیز افزایش دهند.
از سوی دیگر، کاهش حاشیه سود پروژه ها باعث می شود سرمایه گذاران تمایل کمتری برای آغاز پروژه های جدید داشته باشند. این مسئله به کاهش عرضه و در نهایت افزایش فشار بر بازار مسکن منجر خواهد شد.
جمع بندی
هزینه ساخت مسکن در سال 1405 نسبت به سال گذشته افزایش قابل توجهی داشته و اکنون حداقل هزینه ساخت هر متر مربع آپارتمان در تهران حدود 25 میلیون تومان برآورد می شود؛ رقمی که در پروژه های با کیفیت یا مناطق گران قیمت می تواند تا 60 میلیون تومان و حتی بیشتر نیز افزایش یابد.
رشد هزینه مصالح ساختمانی، افزایش دستمزد، محدودیت انرژی، اختلال در زنجیره تامین و نوسانات بازار فولاد از مهم ترین دلایل این افزایش هستند. در این میان، تغییرات قیمت میلگرد، قیمت آهن و قیمت تیرآهن 16 اصفهان همچنان از مهم ترین شاخص هایی هستند که روند هزینه ساخت و آینده بازار مسکن را تعیین می کنند.
به نظر می رسد تا زمان ایجاد ثبات در بازارهای کلان اقتصادی و بازگشت ظرفیت کامل صنایع، هزینه ساخت در سطوح بالا باقی بماند و صنعت ساختمان همچنان با چالش های جدی مواجه باشد.
برای تحلیل و رصد لحظه ای اخبار آهن و فولاد به سایت آهن123 سربزنید.
