آینده بازار مسکن در ایران 1405 | خروج از رکود یا ادامه تیره روزی
گزارش اختصاصی آهن123 از پیش بینی و تحلیل بازار مسکن| با توجه به شرایط برزخی اقتصاد ایران، سه تا سناریوی پیش روی بازار مسکن رو با هم بررسی میکنیم تا دید بهتری نسبت به اوضاع پیدا کنیم و تصمیم های بهتری بگیریم.
اولویت های گروه های مختلف در آینده بازار مسکن در ایران
البته این رو باید در نظر داشت که گروه های مختلف اولویت های متفاوتی دارند! مالک میخواد بدونه که ارزش داراییش حفظ میشه یا نه؟ در بازار مسکن سرمایه گذار میخواد بدونه که آیا مسکن میتونه از تورم و دلار بالاخره جلو بزنه یا پولش در یک دارایی راکد بلوکه خواهد شد؟ شاید از هر دوی اینها مهمتر مستاجر میخواد بدونه که آیا سال بعد میتونه همین خونه رو تمدید کنه یا باید کوچکتر دورتر و ارزانتر زندگی کنه؟
سوالی که واقعا خیلی از هموطنان ما رو به بن بست کشونده یا دست کم نزدیک کرده! چون برای خیلی ها دیگه از این کوچکتر ارزون تر و دورتر وجود نداره!
تفاوت قیمت اسمی و قیمت واقعی مسکن
برای جواب دادن اول باید یک نکته رو روشن کنیم وقتی از بالا رفتن قیمت مسکن حرف میزنیم، دو نوع قیمت داریم قیمت اسمی مسکن و قیمت واقعی مسکن قیمت اسمی یعنی قیمت خونه به تومن و قیمت واقعی اما یعنی قیمت خونه نسبت به تورم، درآمد خانوار و قدرت خرید در ایران هست.
ممکنه قیمت اسمی خونه بالا بره اما قیمت واقعی اون رشد نکنه! یعنی یه آپارتمان از ۶ میلیارد به هشت میلیارد تومن برسه ولی چون تورم بالاست، قدرت خرید این هشت میلیارد از ۶ میلیارد قبلی کمتر شده باشد.
به این ترتیب مالک از تورم عقب مونده و ضرر کرده اما اونور قضیه برای خانواده که درآمدش هم پایه تورم رشد نکرده همین افزایش اسمی کافیه که خرید خونه براش دشوار یا حتی غیر ممکن شود.
در سال گذشته پیش از وقوع جنگ یک تحلیل کاملا واضح از پیش بینی بازار مسکن داشتیم که شرایط امروز را وضف میکرد! شرایطی که لحظه به لحظه با وجود شرایط جنگی در ایران عجیب تر میشود! قیمت اجاره بها افازیش 120درصدی در تهران و کرج داشته و در شهرستان ها هم تا 60 درصد افزایش پیدا کرده و در مقابل مسکنی که فقط به اسم یک افزایش قیمت 15 تا 20 درصدی را داشته که آن هم فقط صرفا قیمت اسمی است! وگرنه خریدار واقعی چندانی در بازار نیست.
وضعیت بازار مسکن در ماه های آینده 1405
برای آینده بازار مسکن در ایران توی سال 1405 فقط سه سناریو محتمل هست! که در دوتای اونها متاسفانه قراره شاهد تیروروزی این بازار باشیم! و در سناریوی خوب هم فقط به یک تغییر مثبت بنیادی نیاز داریم.
در نتیجه جنگ; سازنده پروژه های جدید شروع نمیکنه! به احتمال زیاد به خاطر مسائل ارزی قیمت یک سری چیزها خیلی بالا رفته یا نایاب شده! {مثل گرانی 60 درصدی قیمت مصالح ساختمانی و افزایش قیمت ورق فولادی به دلیل آسیب به زیرساخت فولاد}
دوباره امسال هم کمبود برق و گاز خواهیم داشت، ممکنه حتی بیشتر هم بشه! نسبت به پارسال و اختلال زنجیره و سایر مسائل هم ممکنه نهایتاً قیمت تمام شده رو بالا ببره، پس بازار مسکن با چند تا فشار همزمان روبروئه: تورم بالا، افت قدرت خرید خانوار، کمبود ساخت و ساز، هزینه بالای تولید مسکن، ضعف نظام اعتباری و بحران بانک ها و از همه مهمتر نا اطمینانی سیاسی!
نتیجه بازاری که در اون قیمت بالا میره اما به درجات مختلف تقریباً همه در این معادله بازنده اند! هم سرمایه گذار، هم مالک و هم مستاجر
سناریوی اول؛ توافق جامع اقتصادی و صلح پایدار!
سناریوی اول یک توافق جامعه اقتصادی که صلح پایدار همراه با رفع تحریم ها و جذب سرمایه گذاری خارجی به دنبال بیاره! در این سناریو فشار انتظارات تورمی کم میشه یعنی مردم کمتر احساس میکنن که باید برای نجات پولشون سریع خونه، دلار، طلا یا هر دارایی دیگری بخرند.
نرخ ارز میتونه آرام تر بشه یا حتی پایین بیاد، هزینه واردات ماشین آلات رو بعضی از مصالح کمتر میشه، سرمایه داخلی و خارجی هم با خیال راحت تری وارد پروژه های بلند مدت میشود.
تاثیر کوتاه مدت و میان مدت توافق بر بازار مسکن
اثر این وضعیت روی قیمت مسکن دو مرحله داره:
در کوتاه مدت با کاهش ریسک سیاسی و نا اطمینانی انتظارات تغییر میکنه، خریدار و فروشنده از حالت انتظار خارج میشن و حجم معاملات به تدریج بالا میره در نتیجه بازار از انجمادی که الان توش گیر افتاده در میاد.
پروژه های نیمه تمام به سمت تکمیل شدن حرکت میکن و به موازات رشد اقتصادی، تقاضای مصرفی و نه فقط سرمایه ای برای مسکن تقویت میشود. در این سناریو مسکن میتونه به یکی از موتورهای رشد اقتصادی تبدیل بشه و یک زنجیره از صنایع و مشاغل رو فعال کند.
احتمالا رشد قیمت اسمی مسکن کند خواهد شد، حتی بلافاصله بعد از اعلام توافق میتونه قیمت ملک کاهش پیدا کنه! تقاضای هیجانی از بازار خارج میشه و مسکن جذابیتش رو به عنوان پناهگاه اضطراری از دست میده.
در این سناریو اما در میان مدت، اگر رشد اقتصادی بالا بره! درآمد خانوار بهتر بشه، اعتبار بانکی تقویت بشه و پروژه های ساختمانی تازه راه بیفته بازار مسکن میتونه به طور کامل از رکود خارج شود.
منتها واقع بینانه تعدادی این اگرها الان زیاده ولی به فرض اینکه این سناریو پیش بره! معاملات بیشتر میشه، ساخت و ساز دوباره جان میگیره، افزایش عرضه فشار بلند مدت روی قیمت اجاره رو حتی کم میکند. درآمد و اعتبار هم میتونه تقاضای واقعی رو بالا ببرد.
پیامدها برای مالک، سرمایهگذار و مستاجر
برای مالک این سناریو لزوماً به معنای سقوط ارزش داراییش نیست! خونه احتمالاً همچنان ارزش خودش رو حفظ میکنه اما بازدهی اون ممکنه از دارایی های مولد یا بازارهای موازی کمتر باشد.
برای سرمایه گذار پیام این سناریو روشنه سود اصلی از خرید و نگهداری منفعلانه ملک در نمیاد، سود بیشتر به سمت ساخت و ساز نوسازی پروژه های اجاره داری حرفه ای و مناطقی که از تقاضای واقعی برخوردارند حرکت میکند.
برای مستاجر این بهترین سناریو هست، اما اثرش فوری نیست. اجاره معمولاً با تأخیر آرام میشه، اگر تورم پایین بیاد و ساخت و ساز بیشتر بشه فشار تمدید قرارداد کمتر خواهد شد.
مستاجر شاید در همون سال اول خونه ارزونتر پیدا نکنه، اما از ترس جهش های پیاپی اجاره کم کم فاصله میگیره، مهمتر از همه اگر درآمد خانوار بهتر بشه نسبت اجاره به حقوق میتونه کاهش پیدا کند.
سناریوی دوم: نه جنگ، نه صلح
سناریوی دوم نه جنگ نه صلحه یا توافق ترک مخاصمه همراه با حفظ تحریم ها و ادامه فشار اقتصادی.
این سناریو یک آرامش نسبی میاره اما موتور اصلی بحران مسکن رو خاموش نمیکنه، ریسک جنگ کمتر میشه اما تحریم ها، تورم، محدودیت سرمایه خارجی، ضعف نظام بانکی و فشار هزینه ساخت برقرار باقی میمونه
در این وضعیت قیمت اسمی مسکن میتونه بالا بره اما با سرعت گرفتن تورم رشد مسکن در میان مدت نزدیک یا حتی کمتر از تورم خواهد بود. مثل همین الان دلیلش ساده است:
- از یک طرف هزینه ساخت بالا باقی میمونه و مالک با انتظار تورمی حاضر به فروش ارزون نیست
- از طرف دیگه قدرت خرید مردم ضعیفه و در نتیجه بازار راکد میمونه
به زبان ساده خونه برای مصرف کننده گرون میشه اما برای سرمایه گذار الزاما سودآورتر نیست! برای مالک این سناریو یعنی داراییش به تومن رشد میکنه اما نقد شوندگیش ضعیف باقی میمونه و اگر مجبور به فروش بشه ممکنه ناچار بشه تخفیف بده و نهایتاً ضرر کند.
برای سرمایه گذار این سناریو جذابیت محدودی داره، خرید ملک با هدف حفظ ارزش پول هنوز وسوسه کننده است، چون مردم به تومن اعتماد ندارن اما قفل شدن معاملات، مالیات ها، هزینه نگهداری، ریسک اجاره داری و احتمال عقب موندن از تورم بازده! این بازار رو نامطمئن میکند.
برای مستاجر سناریوی نه جنگ نه صلح یعنی ادامه فشار، اجاره با تاخیر از قیمت ملک و تورم پیروی میکنه وقتی ساخت و ساز کم باشه و درآمد خانوار عقب بمونه، مثل الان مستاجر هر سال با انتخاب های سخت تری روبرو میشود.
در این سناریو بحران مسکن مستقیماً به سفره خانوار وصل میشه چون سهم بیشتری از درآمد صرف اجاره میشود. و پول کمتری برای غذا، درمان، آموزش و نظایر اینها و پس انداز باقی میماند.
سناریوی سوم؛ بازگشت جنگ و درگیری
سناریوی سوم ادامه درگیری و بازگشت جنگه! این سناریو بازار مسکن رو وارد فاز دفاعی میکنه، تصمیم های بزرگ عقب بیفته خریدار مصرفی وارد معامله نمیشه مگر مجبور باشد.
فروشنده هم اگر نیاز فوری به پول نداشته باشه ملک رو نگه میداره، سازنده پروژه جدید رو متوقف یا کند میکنه چون هزینه ساخت امنیت سرمایه و آینده فروش مبهم میشود.
در این سناریو قیمت مسکن رفتار یک دستی نخواهد داشت! قیمت اسمی مسکن در بسیاری از مناطق ممکنه بالا بره چون نرخ ارز، تورم و ترس از کاهش ارزش پول بالا میره
اما قیمت واقعی مسکن در بخشی از بازار میتونه افت قابل توجهی داشته باشد. چون خریدار کم و معاملات قفل میشه، قیمت پیشنهادی ممکنه بالا بمونه ولی معامله واقعی یا با تخفیف انجام میشود.
در مناطق پر ریسک تر یا شهرهایی که احساس ناامنی بیشتری توش هست، تقاضای خرید میتونه کاهش پیدا کنه در مناطق امن تر شهرهای کوچکتر یا بعضی نقاط شمال کشور تقاضا ممکنه بالا بره
پس جنگ میتونه یک نقشه تازه بسازه; افت تقاضا در برخی نقاط و فشار قیمت و اجاره در نقاط دیگر
برای مالک این سناریو دو تا چهره داره:
مالک در ظاهر دارایی ضد تورمی داره اما داراییش نقد شگی پایینی پیدا میکنه! اگر نیاز فوری به پول داشته باشه ممکنه فروشش سخت بشه و ضرر کنه
اگر ملک در منطقه ی باشه که تقاضا از اون خارج میشه، حفظ قیمت هم حتی ممکنه دشوار بشه! اما مالکی که در منطقه امن تر یا دارایی با تقاضای اجاره قوی داشته باشه احتمالا فشار کمتری برای سرمایه حس میکند.
این پر ریسکترین سناریوئه
ساخت و ساز جدید با خطر افزایش هزینه، توقف پروژه و کمبود مصالح روبرو میشود. خرید ملک هم به سرمایهگذار صبور و نقدینگی بالا نیاز داره! سرمایهگذار معمولی در چنین فضایی بیشتر آسیب میبینه تا اینکه کسب سود کند.
برای مستاجر هم این بدترین سناریو هست! جنگ و ناامنی میتونه تقاضای اجاره رو ویژه در مناطق امن تر به بالاببره، خانوارهایی که جابجا میشن به بازار اجاره فشار میارن، توقف ساخت و سازها هم عرضه آینده رو محدود میکند.
نتیجه میتونه ترکیبی از اجاره بالاتر، انتخاب کمتر و قراردادهای سخت تر باشه و مستاجر در این فضا کمترین قدرت چانه زنی رو خواهد داشت.
در شرایطی که حفظ نقدینگی اهمیت زیادی دارد برای پیشبرد پروژه های خود میتوانید از امکان خرید آهن با چک و سود تنها 4.5 درصد در آهن123 بهرهمند شوید.
ما سعی میکنیم که در آهن 123 موضوع مسکن رو در کنار بازار آهن و فولاد و فلزات پیگیری کنم و به مرور به جنبه های مختلفش بپردازم. برای رصد لحظه ای اخبار آهن و فولاد، به سایت اهن123 سربزنید.
سوالات متداول
تفاوت قیمت اسمی و قیمت واقعی مسکن چیست؟
قیمت اسمی یعنی قیمت خانه به تومان که روی قرارداد یا آگهی نوشته میشود. قیمت واقعی اما به ارزش ملک نسبت به تورم، درآمد خانوار و قدرت خرید مربوط است. به همین دلیل ممکن است قیمت اسمی بالا برود اما ارزش واقعی آن برای خریدار تغییر زیادی نکند یا حتی کمتر شود.
در شرایط جنگ قیمت مسکن چگونه رفتار میکند؟
در چنین شرایطی ممکن است قیمت اسمی در بسیاری از مناطق افزایش پیدا کند؛ زیرا نرخ ارز، تورم و نگرانی از کاهش ارزش پول بالا میرود. با این حال قیمت واقعی در بخشی از بازار میتواند افت داشته باشد چون تعداد خریداران کم میشود و معاملات کاهش پیدا میکند.
اگر درگیری و جنگ ادامه پیدا کند بازار مسکن چه وضعی خواهد داشت؟
ادامه نااطمینانی معمولاً بازار مسکن را وارد فاز احتیاط میکند. بسیاری از تصمیمهای بزرگ خرید یا سرمایهگذاری عقب میافتد. خریدار مصرفی فقط در صورت نیاز جدی وارد معامله میشود و فروشنده نیز اگر فشار مالی نداشته باشد ترجیح میدهد ملک را نگه دارد.
چه عواملی اکنون به بازار مسکن فشار وارد میکنند؟
بازار مسکن همزمان با چند عامل فشار مواجه است؛ تورم بالا، کاهش قدرت خرید خانوار، کمبود ساختوساز، افزایش هزینه تولید مسکن، ضعف نظام اعتباری و مشکلات بانکی. در کنار این موارد، نااطمینانی اقتصادی و سیاسی هم نقش مهمی در رفتار بازار دارد.
