بازار مسکن و انتظار خریداران! آخرین تحولات در آذرماه ۱۴۰۴
به گزارش خبری آهن123، بازار مسکن ایران در آذرماه ۱۴۰۴ وارد مرحلهای از رکود عمیق همراه با نوسانات محدود قیمتی شد.
پس از یکسال پرنوسان در قیمتها و اجارهبها، حالا نشانه های «رکود تورمی» بیش از هر زمان دیگری در این بخش نمایان شده است.
در حالی که آمارهای رسمی از ثبات نسبی قیمتها در مقاطع کوتاهمدت خبر میدهند، بررسی داده های میدانی و اظهارنظر کارشناسان نشان میدهد خرید و فروش واقعی تقریباً متوقف شده و بازار در حالت انتظار کامل بهسر میبرد.
وضعیت قیمتها در تهران؛ ثبات ظاهری در میان رکود واقعی
طبق گزارشهای استخراجشده از مرکز آمار و سامانه کیلید، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در مرداد ۱۴۰۳ حدود ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده و تا پاییز ۱۴۰۴ با نوسانی محدود بین ۹۲ تا ۱۱۱ میلیون تومان در مناطق مختلف تغییر کرده است.
بهصورت میانگین، قیمت واحد مسکونی در آذرماه ۱۴۰۴ حدود ۱۰۸ میلیون تومان در هر متر مربع برآورد میشود.
در مقایسه با سال گذشته، عدد فوق حدود ۱۹ درصد رشد سالانه را نشان میدهد؛ رخدادی که از یکسو بیانگر کاهش سرعت رشد قیمت است، و از سوی دیگر نشان میدهد هنوز فاصله چشمگیری بین درآمد خانوارها و قیمت مسکن وجود دارد.
برای مثال، بنا بر داده های بانک مرکزی، خرید یک آپارتمان ۷۰ متری در مناطق متوسط تهران نیازمند سرمایهای حدود ۷ تا ۸ میلیارد تومان است؛ در حالیکه متوسط درآمد ماهانه خانوار شهری در حدود ۲۰ میلیون تومان برآورد میشود.
با فرض پسانداز کامل، زمان لازم برای خرید چنین ملکی بیش از ۳۵ سال است – بدون در نظر گرفتن تورم.
نقشه قیمتی مناطق ۲۲گانه تهران
منطقه ۱ تهران
گرانترین منطقه پایتخت همچنان صدرنشین فهرست است. میانگین قیمت هر مترمربع در منطقه یک به حدود ۱۷۹ میلیون تومان رسیده که نسبت به پاییز پارسال رشد ۳۳ درصدی داشته است.
علت اصلی، تقاضای سرمایهای برای املاک لوکس و کمبود زمین تازهقابلساخت است.
منطقه ۵ تهران
یکی از پرمعاملهترین مناطق پایتخت در آذرماه، با میانگین قیمت ۱۰۶ تا ۱۱۲ میلیون تومان برای هر مترمربع.
طبق گزارش پرشینسازه، این منطقه بهرغم رونق نسبی معاملات، درگیر رکود خریداران مصرفی است و اغلب تقاضاها به واحدهای قدیمیتر و زیر۱۰ میلیارد محدود میشود.
منطقه ۲۲ تهران
منطقهای جوان و در حال توسعه که بیشترین رشد قیمتی سالانه را ثبت کرده است.
از آبان ۱۴۰۳ تا آبان ۱۴۰۴ میانگین قیمت هر متر از ۶۲ میلیون به ۸۲ میلیون تومان رسید؛ رشدی ۳۴درصدی که بیشتر مربوط به پروژه های جدید و برجسازیهای گسترده است.
ارزانترین مناطق تهران
در مقابل، مناطق جنوبی شهر از جمله ۱۸، ۱۹ و ۲۰ با قیمتهایی بین ۴۲ تا ۵۰ میلیون تومان در هر متر، کمترین نرخها را دارا هستند. با وجود این، حتی در این مناطق نیز هزینه خرید یک خانه ۶۰ متری از ۲.۵ میلیارد تومان فراتر رفته است.
آیا «کاهش قیمت» واقعیت دارد یا فقط ظاهر فریبنده بازار است؟
در روزهای اخیر برخی رسانه ها از «تخفیفهای میلیونی» یا «افت قیمت» در بازار مسکن تهران خبر دادهاند.
اما بررسیها نشان میدهد این کاهشها عمدتاً موردی و وابسته به شرایط مالی فروشندگان است.
نمونه هایی وجود دارد که مالکان در مناطق بالای شهر برای فروش سریع، تا ۵ درصد زیر قیمت میانگین بازار تخفیف دادهاند؛ اما چنین اتفاقاتی بههیچوجه روندی ساختاری بهشمار نمیرود.
طبق تحلیل داوود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، {بازار در رکود است نه در فاز کاهش قیمت؛ سازندگان نمیتوانند پایینتر از قیمت تمامشده بفروشند، بنابراین صحبت از ریزش قیمت غیرواقعی است.}
فشار شدید بر بازار اجاره در آذر ۱۴۰۴
افزایش قیمت خرید ملک بهطور مستقیم بازار اجاره را متأثر کرده است.
طبق آمار مرکز آمار ایران، در سهماهه منتهی به آذر ۱۴۰۴، نرخ اجاره در تهران میانگین رشدی بین ۵۰ تا ۶۰ درصد را تجربه کرده است.
در شهرهای دیگر نیز رشد اجارهبها حدود ۳۰ درصد گزارش شده است.
تغییر رفتار موجران و مستأجران
بسیاری از موجران برای حفظ مستأجر فعلی، از افزایش بیش از حد خودداری کرده و بهجای خالیماندن ملک، قرارداد را تمدید میکنند.
مستأجران نیز با توجه به هزینه های بالای جابهجایی و رهن، حتی با افزایش ۴۰درصدی اجاره، تمدید قرارداد را ترجیح میدهند.
موج جدید «رهن کامل» نیز در ماه های اخیر افزایش یافته است. در این الگو، موجر بهجای دریافت اجاره ماهانه، رقم بالایی را بهعنوان رهن طلب میکند که در زمستان ۱۴۰۴ در برخی مناطق مرکزی حتی به ۸۰۰ میلیون تومان برای آپارتمان ۷۰متری رسیده است.
رکود تورمی واقعیت امروز بازار مسکن
ترکیب ثبات ظاهری در قیمتها با کاهش شدید تعداد معاملات، حالتی از رکود تورمی را در بازار رقم زده است.
بر اساس داده های بانک مرکزی، تعداد معاملات ثبتشده در تهران از حدود ۱۰۲ هزار فقره در سال ۱۴۰۱ به کمتر از ۴۷ هزار فقره در سال ۱۴۰۳ رسید و انتظار میرود در پایان ۱۴۰۴ نیز از ۵۰ هزار فقره فراتر نرود.
در این شرایط سه گروه اصلی بازار رفتار متفاوتی دارند
سازندگان جدید: به دلیل افزایش ۷۰ تا ۸۰ درصدی هزینه ساخت و قیمت آهن آلات، حجم کل پروژه های جدید کاهش یافته است.
سرمایهگذاران ملکی: به دلیل نبود بازده سریع، بخشی از سرمایه خود را به بازار طلا و بورس کالا منتقل کردهاند.
خریداران مصرفی: عملاً از بازار خارج شدهاند؛ زیرا توان خرید کاهش یافته و تسهیلات بانکی پاسخگوی تورم مسکن نیست.
تأثیر دلار و تحولات سیاسی بر روان بازار
نرخ ارز در محدوده ۶۳ تا ۶۸ هزار تومان در آذرماه، اگرچه ثبات ظاهری داشت اما ذهنیت تورمی را همچنان فعال نگه داشته است.
همچنین در پی نوسانات ژئوپلیتیکی خاورمیانه (از جمله تنش های ترامپ و اسرائیل و منطقه)، فعالان بازار تمایل بیشتری به حفظ سرمایه در داراییهای ثابت یافتهاند. همین ذهنیت مانع از افت واقعی قیمتها شده است.
در نتیجه، بازار مسکن فعلاً در وضعیتی خنثی میان سه قطب قرار دارد
- تقاضای ضعیف خریداران،
- عرضه محدود سازندگان،
- و انتظارات تورمی بالا.
بررسی روندها نشان میدهد انتظار برای ریزش قیمتی همچنان غیرواقعی است.
تا زمانی که هزینه ساخت (زمین، نیروی انسانی، آهن آلات و انرژی) رو به افزایش باشد، قیمت ملک در بلندمدت کاهش نخواهد یافت.
با این حال، رکود معاملاتی میتواند تا اواخر زمستان ۱۴۰۴ ادامه یابد و بازار در فاز سکون باقی بماند.
کارشناسان معتقدند راه خروج از این چرخه، نه در تزریق نقدینگی بلکه در افزایش عرضه واقعی و تسهیل تسهیلات خرید است.
برنامه هایی چون «وام نهضت ملی مسکن» یا «وام جوانان بانک مسکن» اگرچه اعلامشدهاند، اما حجم آنها در برابر متوسط قیمت ملک بسیار ناچیز است.
جمعبندی آهن123
در پایان آذر ۱۴۰۴ میتوان تصویر بازار مسکن را چنین خلاصه کرد:
| شاخص کلیدی | مقدار تخمینی | تغییر نسبت به سال قبل |
| میانگین قیمت هر مترمربع در تهران | ۱۰۸ میلیون تومان | +۱۹٪ |
| بیشترین قیمت منطقهای (منطقه ۱) | ۱۷۹ میلیون تومان | +۳۳٪ |
| کمترین قیمت منطقهای (منطقه ۱۸) | ۴۲ میلیون تومان | +۲۶٪ |
| میانگین رشد اجارهبها در تهران | ۵۵٪ | +۵٪ |
| تعداد معاملات سالانه تخمینی | ۵۰ هزار واحد | -۸٪ |
| نرخ رشد هزینه ساخت | حدود ۷۰٪ | — |
بازار مسکن ایران در آذر ۱۴۰۴ در وضعیتی از «انتظار، رکود و بیتصمیمی عمومی» قرار دارد. خریداران منتظر تغییرات سیاسی و اقتصادی، فروشندگان در موضع دفاعی، و سازندگان درگیر هزینه های فزاینده هستند.
به همین دلیل، کارشناسان پیشبینی میکنند تا پیش از نیمه دوم ۱۴۰۵، تحولی جدی در مسیر قیمتی یا ساختوساز رخ ندهد مگر آنکه سیاستهای مالی و ارزی دولت بهطور اساسی تغییر کند.
برای مشاهده اخبار روز آهن آلات به بخش خبری آهن123 مراجعه کنند.
