پیش بینی بازار مسکن زیر امواج جنگ؛ آیا رشد دلار و فولاد مسکن را گران میکند؟
در روزهایی که بازارهای مالی از آهن گرفته تا دلار و حتی کالاهای مصرفی روزانه یکی پس از دیگری با موجهای تازه گرانی و تغییر انتظارات روبهرو شده اند، بازار ملک دوباره به مرکز توجه برگشته است.
بسیاری از فروشنده ها، واسطه ها و حتی برخی فعالان سنتی بازار مسکن تلاش میکنند با استناد به رشد دلار، صعود طلا و افزایش قیمت آهن در پی آسیب به زیرساخت ها، این ذهنیت را ایجاد کنند که ملک هم باید دوباره گران شود. اما وقتی داده های واقعی بازار را کنار هم میگذاریم، تصویر متفاوتی میبینیم.
سؤال اصلی این است; آیا رشد دلار، طلا و فولاد به صورت مستقیم و قطعی باعث جهش قیمت ملک میشود؟ یا آنچه این روزها درباره افزایش قیمت مسکن شنیده میشود بیشتر فضاسازی برای بالا بردن نرخهاست؟ برای پاسخ، باید چهار بازار مهم را بررسی کنیم: ملک، دلار، فولاد و طلا.
رشد 60 درصدی مصالح ساختمانی؛ واقعیت یا بهانه افزایش قیمت مسکن؟
یکی از خبرهایی که این روزها فعالان بازار ملک روی آن مانور میدهند، افزایش 50 تا 60 درصدی قیمت مصالح ساختمانی است. برخی با استناد به همین موضوع، مسیر افزایش قیمت مسکن و خروج بازار از رکود را ترسیم میکنند.
در حالی که افزایش قیمت مصالح ساختمانی بیش از آنکه ناشی از رونق بازار مسکن باشد، متأثر از آسیب به پتروشیمی و اختلال در زنجیره تأمین است.
رشد 1.5 درصدی در برابر موج تبلیغاتی بازار مسکن
با وجود آنکه در آگهی های فروش و صحبت های برخی مشاوران املاک مدام از افزایش قیمت مسکن گفته میشود، داده ها روایت دیگری دارند.
رشد قیمت ملک معاملهشده در ماه گذشته فقط 1.5 درصد بوده است؛ عددی که در مقایسه با فضای تبلیغاتی بازار بسیار ناچیز است و بیشتر نشانه ای از رکود این بازار محسوب میشود.
این یعنی برخلاف آنچه در ظاهر به بازار القا میشود، خریدار واقعی با قیمت های پیشنهادی همراه نشده و معاملات با حجم پایینتری انجام میشود.
در چنین شرایطی معمولاً بازار ملک وارد فازی میشود که قیمت ها روی کاغذ بالا میروند، اما قدرت خرید مردم اجازه نمیدهد این نرخها در معاملات قطعی تثبیت شوند.
بنابراین برای تحلیل بازار مسکن، نباید صرفاً به آگهق ها نگاه کرد! ملاک اصلی، قیمت قطعی معاملات است؛ نه ارقامی که برای ایجاد ترس در ذهن خریدار مطرح میشوند.
آیا افزایش قیمت آهن واقعاً مسکن را گران میکند؟
یکی از روایت های غالب این است که چون زیرساخت فولاد آسیب دیده و آهن گران شده، هزینه ساخت بالا میرود و در نتیجه ملک باید گران شود.
در نگاه اول این تحلیل منطقی به نظر میرسد، اما بررسی دقیقتر نشان میدهد ضعفهای جدی دارد.
سهم زمین از قیمت نهایی ملک
در بیشتر مناطق شهری، اللخصوص کلانشهرها، بخش عمده ارزش ملک مربوط به زمین است، نه مصالح ساختمانی.
بنابراین حتی اگر هزینه ساخت افزایش یابد، این موضوع به تنهایی عامل جهش قیمت ملک نخواهد بود.
در بازار ملک، موقعیت جغرافیایی و ارزش زمین اهمیت بیشتری نسبت به برند میلگرد یا تیرآهن دارد.
بازار رکودی و کاهش حاشیه سود سازنده
در شرایط رکودی، بالا رفتن هزینه ساخت به معنای پذیرش قیمت بالاتر از سوی خریدار نیست.
نتیجه ممکن است کاهش حاشیه سود سازنده، احتیاط در شروع پروژه های جدید و حتی کاهش عرضه در آینده باشد؛ نه الزاماً رشد فوری قیمت مسکن.
در نتیجه، ربط دادن افزایش قیمت مسکن به رشد فولاد بیشتر یک ابزار اقناعی برای حفظ قیمت های بالا است تا یک رابطه مستقیم اقتصادی.
بازار فولاد؛ کمبود واقعی یا فاصله روایت تا واقعیت؟
در بورس کالا، فولاد با نرخهایی حدود 85 هزار تومان عرضه شد و حتی شرایط فروش اقساطی هم وجود داشت؛ با این حال بخشی از عرضه بدون مشتری ماند.
پس از عرضه ورق فولادی توسط فولاد مبارکه نیز تنها 35 درصد از ورق ها به فروش رفت. اگر فولاد واقعاً کالای کمیاب بود، باید با استقبال کامل روبهرو میشد.
وقتی کالا با وجود امکان خرید اقساطی فروش نمیرود، یعنی تقاضای واقعی به اندازه روایت بازار بالا نیست.
این فاصله میان واقعیت و روایت، بستری برای افزایش قیمت از طریق ایجاد ترس فراهم میکند.
دلار 180 هزار تومانی؛ چرا مسکن همجهت حرکت نکرد؟
دلار در ۱۲ اردیبهشت ۱۴۰۵ به حدود
۱۸۰ هزار تومان رسید.
این رشد بیش از هر چیز ناشی از تغییر انتظارات و نگرانی نسبت به آینده توافق ها و تنشهای احتمالی بود.
در چنین شرایطی سرمایه ها معمولاً به سمت دارایق هایی با نقدشوندگی بالاتر مانند دلار و طلا حرکت میکنند.
اما رشد دلار همیشه به معنای رشد فوری ملک نیست، زیرا:
- نقدشوندگی ملک پایینتر است
- سرمایه اولیه بالاتری نیاز دارد
خریدار مصرفی و سرمایهگذار در شرایط نامطمئن محتاطتر عمل میکنند
در دوره های قبلی هم دیده ایم که قیمت اسمی ملک بالا رفته، اما تعداد معاملات کاهش یافته است.
طلا؛ مقصد پولهای سرگردان، نه لزوماً مسکن
طلا در فضای نااطمینانی مقصد بخشی از سرمایه ها میشود.
رشد طلا نشاندهنده افزایش ریسک انتظاری در اقتصاد است، اما این رشد بهطور خودکار به بازار ملک منتقل نمیشود.
ورود به بازار طلا سرمایه کمتری میخواهد و نقدشوندگی آن بالاتر است.
به همین دلیل سرمایه های خرد ترجیح میدهند به سمت طلا و دلار بروند، نه ملک.
بازار مسکن زمانی از موج تورمی اثر میگیرد که علاوه بر انتظار تورم، قدرت خرید و امکان تأمین مالی هم وجود داشته باشد. در شرایط فعلی که قدرت خرید کاهش یافته، معاملات واقعی رشد محسوسی ندارد.
چرا بازار مسکن مستعد فضاسازی روانی است؟
بازار ملک چند ویژگی دارد که آن را مستعد فضاسازی میکند:
- شفافیت قیمتی پایینتر نسبت به بازارهای مالی
- نبود قیمت واحد برای هر ملک
- وابستگی شدید به موقعیت جغرافیایی
- نقدشوندگی پایین
در چنین بازاری، قیمت های ذهنی راحتتر بالا میروند و خریدار از ترس عقب ماندن ممکن است تصمیم احساسی بگیرد.
پیش بینی بازار مسکن در سال 1405
با توجه به فشارهای تورمی، اختلال در زنجیره تأمین، مشکلات تولید و افزایش ریسکهای اقتصادی، سال 1405 میتواند سالی پرنوسان برای بازارها باشد.
برخی کالاها و خدمات مانند صنایع وابسته به ساختمان، خودرو، لوازم خانگی و قطعات ممکن است رشدهای بیشتری تجربه کنند. اما در بازار ملک، متغیر تعیینکننده همچنان توان خرید مردم و عمق رکود معاملات است.
با توجه به کاهش قدرت خرید و رکود بالا، رشد قیمت های اعلامی لزوماً به معنای رونق بازار مسکن نیست. بازار ملک همچنان در رکود قرار دارد و مسیر حرکتی آن وابسته به متغیرهای عمیقتری از جمله درآمد، اعتبار و ثبات اقتصادی است.
برای تحلیل ها و خبرهای بیشتر به سایت آهن123 سربزنید.
